"우리는 상속세와 증여세만 생각합니다."

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제목 임대사업자의 상속과 증여
작성자

한종희세무사 (ip:) 조회수 :900

작성일 2016-12-07
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서울에서 오랫동안 임대용 부동산을 소유하고 있는 A씨는 어린 아들에게 증여를 하고자 하였으나 증여세가 걱정되었다. 어떻게 하면 증여세를 최소화 할 수 있을까?

 

오래된 임대용 부동산을 증여할 때는 토지를 제외하고 건물만 임대차계약과 함께 증여하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 그 이유는 부동산의 경우 대체로 시가를 파악하기 어려워서 건물의 구조나 용도 등을 고려하여 국세청장이 매년 고시하는 방법에 따라 증여세 과세 기준가격을 산정하게 되는데 오래된 건물의 경우에는 이 방법에 따라 계산된 기준시가에 감가상각효과 등이 반영되어 그 평가액이 체감적인 시가보다 현저히 작게 산정되는 경우가 대부분이기 때문이다.

 

, 거래가액ㆍ감정가액ㆍ공매가액 등으로 시가가 파악되는 부동산의 경우에도 토지가액과 건물가액으로 각각 구분되지 않는다면, 이 역시 기준시가에 의해 해당 부동산의 시가를 안분하여 정하므로, 건물분에 해당하는 평가액은 토지분에 비해 훨씬 작은 것이 일반적이다.

 

그런데, 건물만을 임대차계약과 함께 증여하기 위해서는 좀 더 생각해 볼 것들이 있다. 우선, 영업권의 문제이다. 영업권이란 경제계에서 권리금이라는 용어로 많이 회자되기도 하는데, A씨가 그 동안 임대업을 영위하면서 구축한 시스템이나 평판 및 노하우 등 무형의 재산에 대한 가치를 의미하는 것으로 A씨는 아들에게 이 영업권의 일부도 건물과 함께 증여했다고 볼 수 있는 바, 그 영업권의 포함 여부와 그 가치를 얼마로 평가할 것인지에 대하여 논란이 있다.

 

, 토지를 제외한 나머지 모든 임대용 자산과 부채를 이전하면서 세금계산서 발행의 문제와 임대보증금의 귀속에 대하여 논쟁이 있을 수 있으므로 구체적인 실행을 위해서는 세무대리인과 상의하는 것이 좋겠다.

 

증여세를 이보다 더 줄이기 위하여는 부채를 활용하는 부담부증여를 생각해 볼 수도 있다. , 건물을 증여 하기 전에 건물을 담보로 은행으로부터 차입을 하고 이 차입금과 함께 건물을 증여하면 증여세가 더 줄어든다. 건물에 귀속된 차입금 때문에 증여세 과세가액이 줄어서 결국 건물 증여에 대한 절세효과를 극대화 할 수 있는 것이다.

 

물론, 앞서 살펴본 바와 같이 아버지의 토지를 무상으로 사용하고 있는 아들은 일정한 토지 사용료를 아버지에게 내야 한다. 또한, 아버지는 부담부증여에 따른 양도소득세를 납부하게 될 것이나 증여세 절감효과가 더 매력적인 경우가 대부분일 것이다.

 

, 실무적으로 가끔 문제가 되는 것이 상속 부동산의 공유문제이다. 여러 상속인들이 각자 상속 부동산을 분리해서 소유하면 아무 문제 없겠지만, 현실적으로 이런 저런 이유로 상속 부동산을 공유하는 경우가 많다. 부동산을 공유하게 되면 임대업을 유지하는 과정에서의 불편함은 제쳐 두고서라도 공동상속인들의 이해관계가 복잡하여 상속 부동산을 처분하려는 상속인과 그렇지 않은 상속인 사이에 이견이 발생할 수 있다.

 

이때, 임대사업장을 법인형태로 하여 주식으로 상속받은 경우라면 주주총회의 특별결의(참석주주의 2/3이면서 전체주주의 1/3)를 거쳐야 하므로 소수지분자의 권리가 제한적이지만, 개인사업자 형태라면 공유물분할청구권을 활용하게 되는데 이것은 아주 작은 지분의 상속인이라 하더라도 행사할 수 있는 권리이므로 법인형태에 비하여 상속 부동산의 처분이 쉽게 이루어 질 수 있다. 따라서,

 

<이하 생략, "개별상담" 또는 "스토리텔링 상속·증여세" 도서출판 혜지원, 한종희 저 참조>

 

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