"우리는 상속세와 증여세만 생각합니다."

증여재산 평가하기

 
	증여 및 상속재산이 예금이나 상장주식일 경우 그 객관적인 가치 산정이 쉬운 반면,
	부동산이나 비상장주식이라면 그 가치의 객관성에 대해 논란의 여지가 많습니다.

	따라서, 세법에서는 가치평가의 현실적인 어려움에 대해 보완하는 여러 규정들을 두고 있습니다. 
	그 내용들을 개략적으로라도 이해한다면 증여와 상속의 절세전략에 도움이 될 것입니다.

	증여세나 상속세가 부과되는 재산의 평가는 증여일 또는 상속개시일 현재의 시가에 따릅니다. 
	여기서의 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하되, 
	수용가격이나 공매가격 및 감정가격 등도 포함합니다. 
	이 때, 시가로 인정되는 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등이란 증여재산의 경우에는 증여일로부터 전후 3개월
	(상속의 경우에는 상속개시일로부터 전후 6개월) 이내의 기간(자진신고하는 경우에는 신고일까지) 중에 있는 다음의 가액을 말합니다.


	- 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우: 그 거래가액
	- 해당 재산에 둘 이상의 감정평가액이 있는 경우: 감정평가액의 평균액
	- 해당 재산에 수용ㆍ경매ㆍ공매가 있는 경우: 보상가액ㆍ경매가액ㆍ공매가액
	- 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 
	다른 재산의 매매사례 등이 있는 경우: 그 매매사례가액, 감정평가액, 보상가액ㆍ경매가액ㆍ공매가액


	그러나, 현실적으로는 위와 같은 시가산정이 곤란한 경우가 많아 세법에서는 보충적인 평가방법들을 적용하도록 하고 있습니다. 
	그 개략적인 내용은 다음과 같습니다


	- 토지: 개별공시지가. 단, 지정지역 안의 토지는 개별공시지가x배율
	- 일반건물: 건물의 구조ㆍ용도 등을 고려하여 매년 국세청장이 1회 이상 고시하는 가격
	- 오피스텔 및 상업용 건물: 매년 1회 이상 국세청장이 고시하는 가격
	- 주택: 국토해양부장관이나 지방자치단체장이 공시한 주택가격
	- 비상장주식: 증여일 또는 상속개시일 현재의 순자산가치와 최근 3년간 순손익액을 바탕으로 산정한 순손익가치를 2와 3의 비율로 가중평균한 가액
	(부동산을 과다 보유한 법인은 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 하고, 과거 3개년 동안 계속하여 결손인 법인 등은 순자산가치로만 평가함) 
	단, 최대주주 등이 보유한 주식은 이 평가액에 10%~30%를 가산하되, 과거 3개년 동안 계속하여 결손인 법인은 가산하지 아니한다.


	한편, 저당권이나 전세권 등이 설정된 재산의 경우, 위 방법에 따라 평가한 가액 보다 해당재산이 담보하는 채권액이 더 클 때는 
	그 채권액으로 평가합니다. 임대차계약이 체결되어 있는 재산 역시, 임대보증금 및 임대료에 의하여 환산한 평가액이 더 큰 경우에는 그 가액으로 합니다.

	이 외에도 금전을 정기적으로 반복해서 받는 정기금에 대해서는, 기간이 정해진 경우 그 기간 동안 받을 금액의 현재가치로 하고, 기간이 정해지지 
	않은 경우 1년분 정기금의 20배수로 합니다. 또, 종신연금처럼 종신형 정기금은 기대여명까지 받을 각 연도 정기금의 현재가치로 평가합니다.

	실무적으로는 평가대상 부동산과 유사한 매매사례가액을 찾기가 어려우므로 시가가 아닌 기준시가로 평가되나, 
	아파트의 경우에는 유사한 부동산의 매매가 빈번하므로 공시(국토교통부)되는 실거래가를 적용하여 상속세와 증여세를 부과하게 됩니다.

	그러나, 비록 아파트라고 하더라도 대형평형 등의 이유로 거래가 빈번하지 않은 곳이라면 실거래가를 확인해보고 
	유사한 매매사례가 발생하기 전에 가급적 빨리 상속세나 증여세를 자진신고하는 것이 유리할 수도 있습니다.